Вопрос #68037
У нежилого помещения 2 собственника

Здравствуйте. Да, такое вполне возможно. В соответствии с действующим законодательством собствегники владеют, пользуются и распоряжаются имуществом по взаимному согласию. Для сдачи помещения в аренду одним из собственников вполне достаточно простого письменного согласия второго собственника на совершение указанных действий. Если это необходимо, то между собственниками можно заключить договор безвозмездного пользования его долей. 

Соответственно налог от аренды будет платить ИП, тк он получает весь доход от аренды? 

Дмитрий, здравствуйте! При учёте арендных и прочих доходов такая схема использования совместного недвижимого помещения не предоставит собственникам никакого исключения из правил! Каждый владелец будет обязан декларировать свою часть доходов от сдачи нежилого помещения в аренду. Поэтому юридически можно оформить хоть какой договор или соглашение между собственниками, вести принятие дохода от аренды на счёт одного индивидуального предпринимателя, однако налоговый орган будет требовать распределения дохода между собственниками соразмерно их долям в праве собственности. Такие вопросы регулярно появляются, поэтому и отвечать легче. Не ведитесь на уговоры, что такая схема позволит одному из владельцев недвижимости уйти от налогообложения арендных доходов! Каждый совладелец нежилого омещения может стать плательщиком налога на профессиональный доход и пользоваться льготной налоговой ставкой до достижения годового лимита оборота в 2 400 000 рублей. Налог на самозанятость.

а разве можно открыть самозанятость и сдать нежилое помещение, арендатором которого является ИП? оборота в год 800 000р

Каждый совладелец нежилого помещения может стать плательщиком налога на профессиональный доход и пользоваться льготной налоговой ставкой до достижения годового лимита оборота в 2 400 000 рублей. Налог на самозанятость. Индивидуальный предприниматель может быть арендатором нежилого помещения. 800 000 рублей меньше двух миллионов четыреста тысяч рублей. Лимит не превышается.

Вроде на основании фз № 422-ФЗ от 27.11.2018 самозанятые не могут сдавать нежилое помещение, только жилое (Письмо № 03-11-11/102607 от 27.12.2019). 

Плательщик налога на профессиональный доход учитывает доход от аренды нежилого помещения как НДФЛ, так есть. В соответствии с Федеральным законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на  профессиональный доход" (Закон №422-ФЗ) доходы физических лиц, которые являются объектом  налогообложения НПД, освобождаются от налогообложения НДФЛ. В силу части 1 статьи 6 Закона № 422-ФЗ объектом налогообложения НПД признаются доходы от реализации товаров (работ,  услуг, имущественных прав) с учётом ограничений, установленных частью 2 статьи 4 и частью 2  статьи 6 Закона № 422-ФЗ. В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 6 Закона № 422-ФЗ в  рамках рассматриваемого специального налогового режима не признается объектом  налогообложения доход от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за  исключением аренды (найма) жилых помещений). Из указанного следует, что объектом обложения НПД признаются доходы физического лица по договорам аренды (найма) только жилых  помещений. 

Добрый день, Дмитрий!  Один из сособственников может открыть ИП  и от имени ИП сдавать в аренду все помещение, или  открыть ИП вообще на третье лицо, третьему лицу передать в безвозмездное пользование  нежилое помещение и третье лицо будет сдавать в аренду  нежилое помещение и платить налоги. Если вы приняли решение, что кто то из сособственников  откроет ИП, то  другой сособственник ( физлицо) может передать свою 1\2 долю нежилого помещения ИП в безвозмездное пользование.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором ( п. 1 ст. 689  ГК РФ).  Пункт 2 ст. 689  ГК РФ предусматривает, что к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные ГК РФ в отношении договора аренды.

Предметом договора безвозмездного пользования (договора ссуды) могут быть любые непотребляемые вещи, обладающие индивидуально определенными признаками ( ст. 607 ,  689  ГК РФ), в том числе нежилые помещения.

Для договора ссуды существенным условием (то есть условием, при недостижении согласия по которому договор будет считаться незаключенным) является его предмет, а именно вещь, подлежащая передаче ссудополучателю ( п. 1 ст. 432 ,  п. 3 ст. 607 ,  пп. 1 ,  2 ст. 689  ГК РФ). Поэтому в договоре безвозмездного пользования нежилым помещением должны быть указаны индивидуальные характеристики этого помещения, позволяющие определенно установить, какой именно объект недвижимости передается ссудополучателю (такими характеристиками могут быть местоположение, площадь, кадастровый номер объекта недвижимости и т.д.). Если в безвозмездное пользование передается отдельное помещение (или помещения) в здании, стороны могут согласовать предмет договора, например, путем выделения этого помещения на поэтажном плане здания с указанием номера, площади, этажности, иных индивидуализирующих такое помещение характеристик. Если конкретное помещение, передаваемое в безвозмездное пользование, сторонами не согласовано, договор ссуды считается незаключенным (постановления Шестого ААС  от 06.11.2012 N 06АП-4571/12 , Пятого ААС  от 23.08.2012 N 05АП-6519/12 )".

При оформлении безвозмездного пользования  обязательно указывайте, что конкретно передается, что что передаваемое в безвозмездное  пользование  имущество составляет 1\2 долю от нежилого помещения. Законом не предусмотрена госрегистрация договора безвозмездного пользования.  Соглашение или доверенность не освободит вас от налогов. При заключении договора безвозмездного пользования физлицо  не платит налоги на доход т.к. дохода нет

Здравствуйте, возможно заключить договор о передачи доли в безвозмездное пользование первому соседу с предоставлением ему права сдачи в аренду.

Надеюсь, что мой ответ оказался полезным и помог Вам в решении Вашей проблемы.